Dịch vụ thẩm định giá trị tài sản là quá trình đánh giá khách quan, khoa học nhằm xác định giá trị thực tế của tài sản tại một thời điểm nhất định, phục vụ đa dạng mục đích như mua bán, chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn, xử lý tài chính, hay giải quyết tranh chấp. Đây là công cụ thiết yếu giúp doanh nghiệp và cá nhân ra quyết định chính xác, minh bạch và hạn chế rủi ro. Trong bối cảnh thị trường liên tục biến động và cạnh tranh ngày càng khốc liệt, việc sử dụng dịch vụ thẩm định không chỉ là xu hướng tất yếu mà còn là bước đi chiến lược để bảo vệ và tối ưu giá trị tài sản.

TỔNG QUAN

Tài sản là gì?

Tài sản, xét theo nghĩa rộng nhất, là bất cứ thứ gì mang giá trị và có thể đem lại lợi ích kinh tế cho con người. Đó không chỉ là của cải vật chất hữu hình, mà còn bao gồm cả các quyền tài sản vô hình có khả năng chuyển nhượng hoặc sinh lợi trong tương lai. Theo Điều 105 Bộ luật Dân sự năm 2015, tài sản bao gồm: vật, tiền, giấy tờ có giá (như cổ phiếu, trái phiếu, kỳ phiếu…) và quyền tài sản (như quyền sở hữu trí tuệ, quyền đòi nợ, quyền được nhận tiền bảo hiểm, quyền tài sản từ hợp đồng…). Tài sản được chia thành hai nhóm chính: động sản và bất động sản, và có thể tồn tại ở hiện tại hoặc hình thành trong tương lai.

Cụ thể hơn, tài sản bao gồm các loại cơ bản như:

• Vật: Là những tài sản hữu hình có thể ở dạng rắn, lỏng hoặc khí. Tùy theo đặc tính, vật được phân loại thành: vật cùng loại và vật đặc định; vật tiêu hao và không tiêu hao; vật chia được và không chia được; vật chính và vật phụ…
• Tiền: Là phương tiện thanh toán chính thức, cụ thể là đồng Việt Nam.
• Giấy tờ có giá: Bao gồm các công cụ tài chính như cổ phiếu, trái phiếu, séc, tín phiếu…, có khả năng chuyển đổi thành tiền mặt và phản ánh quyền sở hữu tài sản hoặc quyền nhận lợi ích tài chính trong tương lai.

Trong bối cảnh kinh tế ngày càng năng động và phức tạp, thẩm định giá trị tài sản trở thành một hoạt động thiết yếu. Đây là quá trình xác định giá trị thực tế của một loại tài sản tại một thời điểm nhất định, dựa trên cơ sở phân tích chuyên môn, dữ liệu thị trường và quy chuẩn pháp lý. Dịch vụ này được sử dụng rộng rãi trong các hoạt động như: mua bán, chuyển nhượng, thế chấp, bảo hiểm, góp vốn, xử lý tài chính, hay giải quyết tranh chấp tài sản.

Việc thẩm định giá không chỉ giúp đảm bảo tính minh bạch và công bằng trong các giao dịch, mà còn hỗ trợ tổ chức và cá nhân đưa ra quyết định tài chính chính xác, tối ưu hóa nguồn lực và kiểm soát rủi ro hiệu quả. Đây là bước đi chiến lược trong quản lý tài sản và định hướng phát triển bền vững cho cả cá nhân và doanh nghiệp.

ĐỐI TƯỢNG THẨM ĐỊNH

Các đối tượng sử dụng dịch vụ thẩm định giá tài sản bao gồm:

• Cơ quan nhà nước: Định giá tài sản phục vụ mục đích bồi thường, thu hồi đất, cổ phần hóa doanh nghiệp, thanh tra – kiểm toán…

• Ngân hàng và tổ chức tín dụng: Định giá tài sản bảo đảm cho vay như bất động sản, xe cộ, máy móc, hàng hóa…
• Doanh nghiệp và tổ chức kinh tế: Định giá tài sản để mua bán, sáp nhập, góp vốn liên doanh, giải thể, thanh lý, chuyển nhượng…
• Cá nhân, hộ gia đình: Định giá nhà đất, tài sản di sản thừa kế, tài sản tranh chấp, tài sản bị thiệt hại, tài sản thế chấp…
• Tổ chức bảo hiểm, tòa án, thi hành án, luật sư…: Định giá tài sản phục vụ giải quyết tranh chấp, bồi thường tổn thất, chia tài sản khi ly hôn, thi hành án…

MỤC ĐÍCH THẨM ĐỊNH

Mục đích thẩm định giá tài sản phản ánh nhu cầu sử dụng tài sản cho một công việc cụ thể, từ đó quyết định cách thức và tiêu chí định giá. Việc xác định rõ mục đích không chỉ đảm bảo tính chính xác trong kết quả thẩm định, mà còn giúp lựa chọn phương pháp định giá phù hợp. Trong nền kinh tế thị trường, các mục đích thẩm định giá tài sản phổ biến bao gồm:

• Chuyển giao quyền sở hữu

• • Giúp người bán xác định mức giá bán hợp lý.
  • Hỗ trợ người mua ra quyết định giá mua phù hợp.
  • Là cơ sở để thực hiện các giao dịch trao đổi tài sản.

• Mục đích tài chính – tín dụng

• • Làm căn cứ cầm cố, thế chấp tài sản để vay vốn ngân hàng.
  • Xác định giá trị hợp đồng bảo hiểm tài sản.
  • Định giá tài sản để xử lý nợ trong trường hợp cần thiết.

• Phát triển và đầu tư

• • So sánh giá trị tài sản với các cơ hội đầu tư khác.
  • Đánh giá khả năng và hiệu quả đầu tư.

• Sử dụng trong doanh nghiệp

• • Lập báo cáo tài chính và xác định giá trị vốn đầu tư trên thị trường.
  • Định giá doanh nghiệp phục vụ mua bán, sáp nhập (M&A).
  • Xử lý tài sản trong các hoạt động mua bán, hợp nhất, thanh lý.
  • Định hướng xử lý tài sản khi cải cách hoặc cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước.

• Đáp ứng yêu cầu pháp lý

• • Tính thuế hàng năm hoặc khi tài sản được bán, thừa kế.
  • Xác định giá trị bồi thường khi Nhà nước thu hồi tài sản.
  • Phục vụ phân chia tài sản theo phán quyết của tòa án.
  • Làm cơ sở xác định giá sàn trong các hoạt động đấu giá, phát mãi tài sản công hoặc tài sản bị tịch thu.
  • Tính toán giá trị tài sản thanh lý hoặc sử dụng vốn ngân sách.
  • Xác định nghĩa vụ tài chính khi giao đất, thuê đất.

• Định giá phục vụ mục đích cá nhân

• • Sử dụng trong các hồ sơ định cư, du học, du lịch.

• Mua sắm tài sản công

• • Định giá tài sản làm cơ sở cho việc mua sắm bằng nguồn ngân sách nhà nước.

PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH

Để xác định giá trị hợp lý của một tài sản, thẩm định viên cần xác định đúng đối tượng cần thẩm định và lựa chọn phương pháp tiếp cận phù hợp với điều kiện thị trường. Việc này không chỉ đảm bảo kết quả thẩm định chính xác mà còn đáp ứng đúng mục tiêu sử dụng kết quả.

Trong lĩnh vực thẩm định giá, có ba cách tiếp cận phổ biến được áp dụng:

• Cách tiếp cận từ thị trường – sử dụng phương pháp so sánh giữa tài sản cần thẩm định và các tài sản tương tự đã giao dịch trên thị trường.
• Cách tiếp cận từ chi phí – gồm phương pháp chi phí tái tạo và phương pháp chi phí thay thế, đánh giá dựa trên chi phí để xây dựng hoặc thay thế tài sản tương tự.
• Cách tiếp cận từ thu nhập – áp dụng phương pháp vốn hóa trực tiếp và phương pháp dòng tiền chiết khấu, tập trung vào khả năng tạo ra thu nhập của tài sản.

Bên cạnh đó, cách tiếp cận hỗn hợp như phương pháp thặng dư hay phương pháp chiết trừ cũng được sử dụng linh hoạt trong những trường hợp đặc thù, giúp tối ưu hóa độ chính xác và phù hợp với đặc điểm từng loại tài sản.

HỒ SƠ THẨM ĐỊNH

Tùy vào loại tài sản cụ thể (bất động sản, máy móc thiết bị, tài sản vô hình…), hồ sơ thẩm định có thể khác nhau, nhưng nhìn chung thường bao gồm:

• Tài liệu pháp lý

• • Giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản (ví dụ: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở…).
  • Quyết định giao đất, cho thuê đất, hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, góp vốn…
  • Các giấy tờ liên quan đến nguồn gốc và quyền khai thác tài sản.

• Tài liệu kỹ thuật – hiện trạng tài sản

• • Bản vẽ thiết kế, bản vẽ hiện trạng, sơ đồ vị trí, quy hoạch (đối với bất động sản).
  • Danh mục máy móc thiết bị (đối với tài sản máy móc).
  • Hình ảnh thực tế, biên bản kiểm kê tài sản.
  • Catalog, tài liệu kỹ thuật mô tả công suất, tính năng…

• Tài liệu tài chính kinh tế

• • Hồ sơ đầu tư, tổng mức đầu tư, chi phí xây dựng (đối với dự án).
  • Bảng báo giá, hợp đồng mua bán tương tự (nếu có).
  • Thông tin thu nhập, dòng tiền (áp dụng cho tài sản tạo ra lợi nhuận).

• Tài liệu khác hỗ trợ thẩm định

• • Tờ khai hải quan, hóa đơn nhập khẩu (đối với máy móc thiết bị nhập khẩu).
  • Báo cáo giám định chất lượng, xuất xứ, bảo hành…
  • Văn bản yêu cầu thẩm định giá của khách hàng.
  • Hợp đồng dịch vụ thẩm định giá.

QUY TRÌNH THẨM ĐỊNH

Các bước cơ bản trong quy trình thẩm định giá trị tài sản theo quy định pháp luật hiện hành như sau:

Bước 1: Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá

• Xác định rõ loại tài sản (bất động sản, máy móc thiết bị, quyền tài sản, dự án…).
• Làm rõ mục đích thẩm định giá (mua bán, vay ngân hàng, góp vốn, cổ phần hóa, xử lý nợ…).
• Lựa chọn căn cứ định giá: theo giá thị trường hay giá phi thị trường (giá đặc thù theo quy định Nhà nước).
• Xác định thời điểm thẩm định giá – yếu tố rất quan trọng ảnh hưởng đến độ chính xác của kết quả định giá.

Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá

• Xác định phạm vi, thời gian và phương pháp thực hiện.
• Lên danh sách hồ sơ cần thu thập.
• Phân công nhân sự tham gia quá trình thẩm định (có thể gồm thẩm định viên, kỹ thuật viên, cộng tác viên khảo sát…).
• Liên hệ khách hàng để thống nhất lịch khảo sát thực tế.

Bước 3: Khảo sát thực tế, thu thập thông tin 

• Tiến hành khảo sát thực địa tại vị trí tài sản.
• Ghi nhận hiện trạng tài sản: vị trí, tình trạng pháp lý, chất lượng, độ mới, môi trường xung quanh…
• Chụp ảnh, đo đạc nếu cần thiết.
• Thu thập thông tin thị trường: thông tin tài sản tương tự đã giao dịch, đang rao bán, mức giá khu vực…
• Tra cứu dữ liệu giá đất, giá tài sản tại các nguồn tin cậy như sàn giao dịch, cơ quan thuế, Cục thống kê, đơn vị quản lý chuyên ngành…

Bước 4: Phân tích thông tin

• So sánh, phân loại và kiểm tra tính hợp lý của thông tin đã thu thập.
• Đánh giá yếu tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản: pháp lý, vị trí, công năng sử dụng, yếu tố cung cầu thị trường…
• Xác định phương pháp thẩm định phù hợp.

Bước 5: Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá

• Áp dụng phương pháp đã chọn để tính toán giá trị tài sản.
• Kiểm tra chéo với các phương pháp khác để đối chiếu và điều chỉnh (nếu cần).
• Xác định mức giá trị hợp lý, có cơ sở pháp lý và minh chứng rõ ràng.

Bước 6: Lập báo cáo kết quả và chứng thư thẩm định giá

• Lập báo cáo thẩm định giá gồm: thông tin tài sản, cơ sở pháp lý, dữ liệu đầu vào, phân tích, phương pháp áp dụng, kết quả và nhận xét.
• Lập chứng thư thẩm định giá – tài liệu chính thức có tính pháp lý do thẩm định viên ký tên và đóng dấu.
• Gửi báo cáo và chứng thư đến khách hàng và các bên liên quan theo quy định.

Thẩm định giá Thành Nam là đơn vị thẩm định độc lập uy tín hàng đầu tại Việt Nam với hơn 10 năm kinh nghiệm. Chúng tôi là đối tác tin cậy của nhiều ngân hàng lớn như MSB, VietinBank, BIDV, Agribank… và là thành viên chính thức của các tổ chức uy tín trong nước và quốc tế như Hiệp hội Thẩm định giá Việt Nam (VVA), ASEAN Valuers Association (AVA) và WAVO – Tổ chức Thẩm định giá Thế giới.

Với đội ngũ chuyên gia giàu kinh nghiệm và quy trình làm việc minh bạch, Thành Nam cam kết cung cấp các dịch vụ thẩm định và chứng minh tài chính nhanh chóng – chính xác – trọn gói, không phát sinh chi phí, đảm bảo bảo mật tuyệt đối và hỗ trợ chuyên nghiệp trên toàn quốc.

Chúng tôi không ngừng đổi mới, mở rộng hợp tác quốc tế và hướng đến tiêu chuẩn toàn cầu nhằm mang đến những giá trị bền vững và trải nghiệm tốt nhất cho khách hàng.

Hãy để lại thông tin của bạn, đội ngũ chuyên viên của Thành Nam sẽ nhanh chóng liên hệ và hỗ trợ tận tình!