Dịch vụ thẩm định giá đầu tư là quá trình xác định giá trị hợp lý của tài sản, dự án hoặc doanh nghiệp phục vụ cho mục đích đầu tư, giúp nhà đầu tư có cái nhìn khách quan và cơ sở vững chắc để ra quyết định tài chính. Đây là công cụ quan trọng để đánh giá mức độ hiệu quả, khả năng sinh lời và rủi ro đi kèm với khoản đầu tư. Trong bối cảnh thị trường biến động liên tục, việc thẩm định giá đầu tư không chỉ đảm bảo minh bạch mà còn giúp nhà đầu tư tối ưu hóa nguồn lực và hạn chế rủi ro.

TỔNG QUAN

Dự án đầu tư là một tài liệu do chủ đầu tư xây dựng nhằm trình bày đầy đủ và chi tiết toàn bộ kế hoạch triển khai hoạt động đầu tư trong tương lai. Trong đó, dự án đóng vai trò như một “bức tranh tổng thể”, phản ánh trung thực các yếu tố liên quan như thị trường, kinh tế, kỹ thuật, tài chính… với mục tiêu chứng minh tính khả thi và hiệu quả sử dụng vốn đầu tư.

Tuy nhiên, để đảm bảo rằng dự án này thực sự khả thi và mang lại giá trị bền vững, việc thẩm định dự án đầu tư là bước không thể thiếu. Đây là quá trình đánh giá, phân tích một cách khách quan và toàn diện tất cả các khía cạnh kinh tế – kỹ thuật của dự án, từ đó xác định tính hiệu quả, khả năng vận hành cũng như tác động đến môi trường và xã hội. Dịch vụ thẩm định dự án đầu tư vì thế trở thành công cụ hỗ trợ đắc lực, giúp nhà đầu tư, tổ chức tài chính và các bên liên quan đưa ra quyết định đầu tư đúng đắn, giảm thiểu rủi ro và tối ưu hóa nguồn vốn.

ĐỐI TƯỢNG THẨM ĐỊNH

Dịch vụ thẩm định dự án đầu tư được áp dụng rộng rãi cho nhiều loại hình dự án quy mô lớn, có ảnh hưởng sâu rộng đến kinh tế – xã hội. Một số đối tượng điển hình bao gồm:

• Dự án bất động sản: Chung cư, khu đô thị, khu nghỉ dưỡng, trung tâm thương mại…
  
• Dự án khu công nghiệp: Khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu logistics…
  
• Dự án hạ tầng trọng điểm: Cảng biển, mỏ khoáng sản, nhà máy thủy điện, công trình giao thông…
  
  

Việc thẩm định các dự án này không chỉ giúp đánh giá chính xác tính khả thi và hiệu quả đầu tư, mà còn góp phần đảm bảo sự minh bạch, an toàn cho các quyết định tài chính liên quan.

MỤC ĐÍCH THẨM ĐỊNH

Thẩm định dự án đầu tư đóng vai trò quan trọng trong việc cung cấp căn cứ khách quan, khoa học để đưa ra các quyết định tài chính, pháp lý và chiến lược. Cụ thể, hoạt động này được thực hiện nhằm phục vụ các mục đích sau:

• Đàm phán chuyển nhượng dự án
• Góp vốn liên doanh hoặc hợp tác đầu tư
• Cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước
• Phục vụ quản lý nhà nước tại địa phương: như giao đất, cho thuê đất, đền bù – giải phóng mặt bằng, hỗ trợ di dời…
• Chứng minh năng lực tài chính của tổ chức/cá nhân khi tham gia đấu thầu, vay vốn hoặc xin cấp phép đầu tư
• Các mục đích khác liên quan đến thẩm định hiệu quả và rủi ro của dự án

Việc thẩm định không chỉ giúp kiểm soát tốt hơn nguồn vốn đầu tư mà còn bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan, từ nhà đầu tư đến cơ quan quản lý.

PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH

Để đánh giá toàn diện tiềm năng và hiệu quả của một dự án đầu tư, các tổ chức thẩm định giá áp dụng đa dạng phương pháp, tùy theo mục tiêu và đặc thù của từng dự án. Các phương pháp phổ biến bao gồm:

• Phương pháp thẩm định theo trình tự: Tiếp cận có hệ thống, từ phân tích bối cảnh, thị trường, đến kỹ thuật – tài chính và pháp lý.
• Phương pháp so sánh và đối chiếu chỉ tiêu: Đối chiếu các chỉ số tài chính và kỹ thuật với các dự án tương đồng để đánh giá mức độ hiệu quả và khả thi.
• Phương pháp phân tích độ nhạy: Xem xét mức độ biến động của kết quả đầu tư khi các yếu tố đầu vào thay đổi (giá nguyên vật liệu, lãi suất, chi phí vận hành…).
• Phương pháp dự báo: Sử dụng dữ liệu quá khứ và mô hình thống kê để dự đoán dòng tiền, chi phí, doanh thu trong tương lai.
• Phương pháp triệt tiêu rủi ro: Xác định và loại trừ hoặc giảm thiểu các rủi ro tiềm ẩn để đảm bảo tính an toàn của dự án.

HỒ SƠ THẨM ĐỊNH

Để thực hiện thẩm định giá một dự án đầu tư, hồ sơ cần cung cấp đầy đủ các tài liệu pháp lý và kỹ thuật liên quan, bao gồm:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
• Quyết định giao đất hoặc cho thuê đất
• Quy hoạch chi tiết dự án được phê duyệt
• Các bản vẽ quy hoạch tổng thể, phân khu và hạ tầng kỹ thuật của dự án

Những tài liệu này là cơ sở pháp lý và kỹ thuật quan trọng giúp đơn vị thẩm định đánh giá chính xác giá trị, tính khả thi và mức độ phù hợp của dự án với quy hoạch tổng thể.

QUY TRÌNH THẨM ĐỊNH

Quy trình thẩm định giá doanh nghiệp được thực hiện theo Tiêu chuẩn thẩm định giá số 05 ban hành kèm theo Quyết định số 24/2004/QĐ-BTC ngày 07/10/2005 của Bộ Tài chính. Mặc dù có nhiều điểm tương đồng với quy trình thẩm định giá các loại tài sản khác, tuy nhiên việc thẩm định doanh nghiệp yêu cầu phải điều chỉnh nội dung các bước cho phù hợp với tính chất phức tạp và đặc thù của loại hình tài sản này.

Toàn bộ quy trình gồm 6 bước chính:

Bước 1: Xác định vấn đề

Đây là bước khởi đầu quan trọng nhằm xác lập phạm vi và định hướng cho toàn bộ quy trình thẩm định giá, bao gồm:

• Xác định mục đích thẩm định giá (mua bán, góp vốn, cổ phần hóa, định giá tài sản doanh nghiệp…)
• Nhận diện doanh nghiệp cần thẩm định: loại hình pháp lý, quy mô, lĩnh vực hoạt động, địa điểm, hệ thống cơ sở vật chất, tài sản, thương hiệu, thị trường hoạt động…
• Xác định cơ sở giá trị thẩm định (giá trị thị trường, giá trị sử dụng, giá trị đầu tư…)
• Liệt kê các tài liệu cần thiết phục vụ công tác thẩm định

Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá

Kế hoạch được xây dựng nhằm định hướng các bước thực hiện, đảm bảo tính hệ thống, hiệu quả và tuân thủ thời gian.

Nội dung kế hoạch bao gồm:

• Xác định đặc điểm doanh nghiệp và các yếu tố thị trường liên quan
  
• Liệt kê và lên kế hoạch thu thập tài liệu nội bộ, tài liệu so sánh và dữ liệu thị trường
  
• Xây dựng tiến độ thực hiện, lộ trình phân tích dữ liệu
  
• Soạn thảo đề cương báo cáo kết quả thẩm định

Bước 3: Tìm hiểu doanh nghiệp và thu thập thông tin

Hoạt động thu thập thông tin được triển khai trên cả hai phương diện:

• Khảo sát thực tế doanh nghiệp: Kiểm kê tài sản, đánh giá tình hình hoạt động sản xuất – kinh doanh.
  
• Thu thập dữ liệu nội bộ và bên ngoài:
  
  • Dữ liệu nội bộ: báo cáo tài chính, báo cáo kiểm toán, mô hình hoạt động, thông tin nhân sự và quản lý
    
  • Dữ liệu bên ngoài: ngành nghề, thị trường tiêu thụ, môi trường pháp lý và kinh doanh, cạnh tranh, chính sách nhà nước…

Bước 4: Đánh giá điểm mạnh, điểm yếu của doanh nghiệp

Doanh nghiệp được phân tích toàn diện theo các tiêu chí:

• Hiệu quả hoạt động sản xuất – kinh doanh
  
• Công nghệ, thiết bị và cơ sở vật chất
  
• Năng lực nhân sự và bộ máy quản trị
  
• Cơ cấu tài chính, tình trạng nợ vay
  
• Vị thế thị trường và yếu tố cạnh tranh
  
• Môi trường pháp lý và chính sách

Bước 5: Lựa chọn phương pháp định giá và ước tính giá trị doanh nghiệp

Tùy theo đặc thù doanh nghiệp và mục đích định giá, thẩm định viên lựa chọn một hoặc kết hợp các phương pháp sau:

• Phương pháp tài sản
  
• Phương pháp thu nhập (DCF)
  
• Phương pháp thị trường (so sánh)

Trong quá trình này, có thể cần đến sự hỗ trợ từ các thẩm định viên chuyên ngành khác (như thẩm định bất động sản) hoặc chuyên gia kỹ thuật. Việc sử dụng thông tin từ bên thứ ba cũng phải được thẩm tra và xác minh cẩn thận.

Bước 6: Lập báo cáo thẩm định giá

Báo cáo thẩm định giá doanh nghiệp cần thể hiện rõ ràng và chi tiết các nội dung sau:

• Mục đích và phạm vi thẩm định giá
  
• Đối tượng thẩm định giá: toàn bộ doanh nghiệp, một phần lợi ích, hoặc tài sản riêng lẻ
  
• Thông tin mô tả doanh nghiệp: loại hình pháp lý, lịch sử hình thành, mô hình kinh doanh, sản phẩm/dịch vụ, thị trường, cơ cấu tổ chức, tài sản, nhân sự, khách hàng, đối thủ cạnh tranh, triển vọng phát triển, v.v.
  
• Cơ sở giá trị và định nghĩa giá trị được áp dụng
  
• Phương pháp định giá: lý do lựa chọn, cách thức áp dụng, tính toán và luận giải
  
• Các giả định và điều kiện hạn chế
  
• Phân tích tài chính:
  
  • Tóm tắt báo cáo tài chính
    
  • Các điều chỉnh cần thiết
    
  • Giả định xây dựng báo cáo tài chính tương lai
    
  • So sánh hiệu quả tài chính với các doanh nghiệp tương đồng
• Kết quả thẩm định giá
  
• Thời hạn hiệu lực và phạm vi thẩm định
  
• Chữ ký và xác nhận của thẩm định viên chịu trách nhiệm

Thẩm định giá Thành Nam là đơn vị thẩm định độc lập uy tín hàng đầu tại Việt Nam với hơn 10 năm kinh nghiệm. Chúng tôi là đối tác tin cậy của nhiều ngân hàng lớn như MSB, VietinBank, BIDV, Agribank… và là thành viên chính thức của các tổ chức uy tín trong nước và quốc tế như Hiệp hội Thẩm định giá Việt Nam (VVA), ASEAN Valuers Association (AVA) và WAVO – Tổ chức Thẩm định giá Thế giới.

Với đội ngũ chuyên gia giàu kinh nghiệm và quy trình làm việc minh bạch, Thành Nam cam kết cung cấp các dịch vụ thẩm định và chứng minh tài chính nhanh chóng – chính xác – trọn gói, không phát sinh chi phí, đảm bảo bảo mật tuyệt đối và hỗ trợ chuyên nghiệp trên toàn quốc.

Chúng tôi không ngừng đổi mới, mở rộng hợp tác quốc tế và hướng đến tiêu chuẩn toàn cầu nhằm mang đến những giá trị bền vững và trải nghiệm tốt nhất cho khách hàng.

Hãy để lại thông tin của bạn, đội ngũ chuyên viên của Thành Nam sẽ nhanh chóng liên hệ và hỗ trợ tận tình!