Kinh nghiệm & kiến thức

Thẩm định giá trung tâm thương mại cần xem xét những yếu tố nào?

Tháng 2 18, 2023

Thẩm định giá trung tâm thương mại đang hoạt động hay dự án sẽ xây dựng trong tương lai là ước tính dòng thu nhập ròng với tỷ suất thu hồi vốn đầu tư mong đợi, hợp lý. Để thẩm định giá trung tâm thương mại chính xác thì kỹ năng đặc biệt quan trọng của thẩm định viên cần có là khả năng phân tích hoạt động kinh doanh tại khu vực các trung tâm thương mại tọa lạc như: Chi phí xây dựng; Giá cho thuê gian hàng, cửa hàng giữa nhà đầu tư với bên thuê mặt bằng kinh doanh, môi trường sống, môi trường kinh doanh, tiện ích giao thông…

Các yếu tố xem xét khi thẩm định giá trung tâm thương mại

Đối với trung tâm thương mại đang hoạt động

Các trung tâm thương mại được xây dựng và đưa vào hoạt động vận hành khi chủ đầu tư đã nghiên cứu, khảo sát thị trường một cách cẩn thận, tỉ mỉ và các trung tâm thương mại đã chứng tỏ là loại hình đầu tư mạng lại lợi nhuận, góp phần đóng góp vào nguồn thu ngân sách địa phương.

Việc ước tính giá trị các trung tâm thương mại phụ thuộc vào dòng thu nhập ròng và không có công thức cho việc ước tính thu nhập đó. Tuy nhiên mỗi trường hợp trước khi thu nhập ròng được vốn hóa theo một tỷ suất thích hợp để tìm ra giá trị ước tính thì thẩm định viên phải phân tích các khoản mục như sau:

Dòng tiền mặt, giá thuê: thu nhập ròng của trung tâm thương mại qua các năm thay đổi như thế nào? Tiền thuê mặt bằng các gian hàng là bao nhiêu? Khi nào hợp đồng thuê diện tích gian hàng hiện nay hết hạn.

Các yếu tố xem xét khi thẩm định giá trung tâm thương mại

Khu vực kinh doanh có bị cạnh tranh, hút mất khách từ những trung tâm thượng mại mới xây dựng thêm trong khu vực hay không? Chi phí xây dựng là bao nhiêu? Có ảnh hưởng đến giá thuê mặt bằng hiện tại của mình không?

Chi phí sửa chữa làm mới cửa hàng cho khách thuê mới là bao nhiêu?

Đối với trung tâm thương mại dự kiến xây dựng

Quy trình ước tính giá trị trung tâm thương mại dự kiến xây dựng không khác so với trung tâm thương mại đang hoạt động trong đó bước phân tích thị trường, tình hình kinh doanh trong khu vực một cách chuyên nghiệp là yếu tố đặc biệt quan trọng. Thẩm định viên phải xây dựng một bản dự kiến doanh thu trung tâm thương mại trong tương lai, dựa trên tỉ lệ doanh thu bán lẻ trong khu vực mà trung tâm thương mại có thể chia sẻ thị phần, thu hút khách hàng.

Trên cơ sở doanh thu trung tâm thương mại tương lai dự kiến, ước tính tiền thuê tối thiểu. Sau khi ước tính giá thuê và chi phí hoạt động bước tiếp theo tính lãi vay và nợ trả góp trên vốn vay để triển khai xây dựng. Sau khi khấu trừ tất cả chi phí khỏi thu nhập từ tiền thuê, khoản thu nhập ròng còn lại được vốn hóa theo lãi suất phù hợp. Thu nhập ròng sau khi được vốn hóa sẽ thể hiện giá trị trung tâm thương mại.

Thông tin, số liệu thẩm định giá trung tâm thương mại.

Trước khi quyết định mua hoặc thuê đất xây dựng trung tâm thương mại thì nhà đầu tư phải cân nhắc dòng tiền thu về từ cho thuê mặt bằng các gian hàng, cửa hàng có đủ trang trải chi phí xây dựng và lãi vay dự kiến (nếu đi vay ngân hàng) hay không. Thu nhập của nhà đầu tư phụ thuộc vào hai yếu tố chính:

Chi phí xây dựng.
Giá cho thuê mặt bằng các gian hàng, cửa hàng ký kết giữa nhà đầu tư với bên đi thuê diện tích kinh doanh.

Thông tin, số liệu thẩm định giá trung tâm thương mại.

Công ty thẩm định giá chất lượng, uy tín tại Việt Nam

“Công ty cổ phần đầu tư & thẩm định giá Thành Nam đáp ứng đầy đủ những tiêu chuẩn khắt khe về nhân sự, trình độ chuyên môn và cơ sở vật chất kỹ thuật, đối với một công ty thẩm định giá chuyên nghiệp.”

Với tiêu chí: “Khoa học – Chính xác – Hiệu quả”

Cung cấp các dịch vụ thẩm định giá với độ tin cậy và chuyên nghiệp, nhằm xác định giá trị thực tài sản sở hữu và góp phần minh bạch thị trường.
Tiên phong trong việc hợp tác với các đối tác quốc tế, không ngừng sáng tạo để vươn tới sự hoàn thiện.

Với tất cả những yếu tố trên, Công ty cổ phần đầu tư & thẩm định giá Thành Nam mong muốn tiếp tục phát triển mạnh mẽ hơn nữa trong tương lai, đáp ứng được nguyện vọng của khách hàng và mỗi khi được nhắc đến sẽ được biết như Công ty thẩm định giá chất lượng tại Tp.Hồ Chí Minh, Bình Dương, Hà Nội, Sóc trăng,…Mọi thông tin liên quan về thẩm định giá tài sản, thẩm định dự án đầu tư, thẩm định giá bất động sản,….xin vui lòng liên hệ với chúng tôi qua địa chỉ dưới đây.

Thông tin liên hệ

Trụ Sở Chính: