Kinh nghiệm & kiến thức

Khám phá phương pháp thặng dư trong hoạt động thẩm định giá bất động sản

Tháng 9 19, 2022

Phương pháp thặng dư là một trong hai phương pháp thẩm định giá bất động sản được xây dựng trên cơ sở kết hợp cách tiếp cận từ thị trường, từ chi phí và từ thu nhập. Hãy cùng chúng tôi tham khảo qua bài viết dưới đây để hiểu rõ hơn về phương pháp hoạt động thẩm định giá bất động sản này cho mục đích đầu tư, kinh doanh bạn nhé.

Phương pháp thặng dư trong hoạt động thẩm định giá bất động sản là gì?

Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá xác định giá trị của bất động sản có tiềm năng phát triển dựa trên giá trị ước tính của sự phát triển giả định của bất động sản đó (doanh thu phát triển gộp) trừ đi tất cả doanh thu dự kiến (bao gồm cả lợi nhuận của nhà đầu tư) để tạo ra sự phát triển đó.

Trường hợp áp dụng phương pháp thặng dư trong hoạt động thẩm định giá bất động sản

Phương pháp thặng dư trong định giá bất động sản thường được sử dụng cho bất động sản có tiềm năng phát triển, nghĩa là đất xây dựng bỏ trống hoặc đất có công trình chuyển đổi hoặc phá dỡ trên đất xây dựng công cộng. sử dụng.

Công thức tính tổng quát

V= DT – CP

Trong đó:

V: Giá trị tài sản thẩm định giá;

DT: Tổng doanh thu phát triển;

CP: Tổng chi phí phát triển;

Các bước tiến hành phương pháp thặng dư trong hoạt động thẩm định giá bất động sản

Bước 1: Xác định cách sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của thửa đất

Bước 2: Xác định khoảng thời gian dự báo dòng tiền trong tương lai

Bước 3: Ước tính tổng thu nhập phát triển của bất động sản. Đối với Trường hợp 2, thu nhập phát triển gộp của bất động sản cần được chuyển đổi sang thời điểm định giá.

Bước 4: Ước tính tổng chi phí phát triển để tạo ra giá trị phát triển của bất động sản. Đối với trường hợp 2 cần thực hiện quy đổi tổng chi phí phát triển của bất động sản về thời điểm thẩm định giá.

Bước 5: Xác định giá trị quyền sử dụng đất trên cơ sở lấy kết quả tính toán của Bước 3 trừ kết quả của Bước 4.

Cơ sở xác định việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của thửa đất

Đặc điểm của thửa đất.
Các thông tin về quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng; quy định về chuyển mục đích sử dụng đất và các quy định về xây dựng đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
Hướng dẫn phân tích việc sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất tại quy trình thẩm định giá.

Xác định chi phí phát triển

1. Chi phí đầu tư phát triển

Tổng chi phí phát triển là toàn bộ chi phí phát triển cần thiết dự kiến đầu tư vào một bất động sản có vị thế và tiềm năng nổi bật trong tương lai, phù hợp với quy định của pháp luật và đáp ứng được mục đích sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của thửa đất thẩm định giá.

2. Chi phí đầu tư phát triển

Chi phí đầu tư phát triển bao gồm các loại chi phí
Chi phí hạ tầng kỹ thuật và các chi phí liên quan khác
Chi phí xây dựng gồm chi phí phá dỡ các công trình xây dựng, chi phí san lấp mặt bằng xây dựng, chi phí xây dựng các công trình, hạng mục công trình, xây dựng công trình tạm, công trình phụ trợ phục vụ thi công
Chi phí thiết bị
Chi phí quản lý dự án
Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng
Chi phí kinh doanh
Chi phí lãi vay, thuế
Chi phí dự phòng
Chi phí khác
Chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng bao gồm tiền bồi thường, hỗ trợ tái định cư, kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng không tính đến trong tổng chi phí phát triển.

Chi phí đầu tư phát triển bao gồm các loại chi phí

3. Lợi nhuận nhà đầu tư

Theo thứ tự ưu tiên sau sẽ xác định lợi nhuận nhà đầu tư

Lợi nhuận nhà đầu tư được xác định theo quy định của cơ quan có thẩm quyền.
Lợi nhuận nhà đầu tư được xác định trên cơ sở tỷ lệ lợi nhuận trung bình trên thị trường tính trên tổng chi phí của ít nhất 03 dự án đầu tư kinh doanh bất động sản tương tự tại địa phương.
Lợi nhuận nhà đầu tư được xác định là trung bình tỷ lệ phần trăm lợi nhuận trước thuế thu nhập doanh nghiệp trên tổng chi phí của ít nhất 3 doanh nghiệp bất động sản trên thị trường.

Đơn vị Thẩm định giá bất động sản uy tín, chất lượng

“Công ty cổ phần đầu tư & thẩm định giá Thành Nam đáp ứng đầy đủ những tiêu chuẩn khắt khe về nhân sự, trình độ chuyên môn và cơ sở vật chất kỹ thuật, đối với một công ty thẩm định giá chuyên nghiệp.”

Với tiêu chí: “Khoa học – Chính xác – Hiệu quả”

Cung cấp các dịch vụ thẩm định giávới độ tin cậy và chuyên nghiệp, nhằm xác định giá trị thực tài sản sở hữu và góp phần minh bạch thị trường.
Tiên phong trong việc hợp tác với các đối tác quốc tế, không ngừng sáng tạo để vươn tới sự hoàn thiện.

Với tất cả những yếu tố trên, Công ty cổ phần đầu tư & thẩm định giá Thành Nam mong muốn tiếp tục phát triển mạnh mẽ hơn nữa trong tương lai, đáp ứng được nguyện vọng của khách hàng và mỗi khi được nhắc đến sẽ được biết như Công ty thẩm định giá chất lượng tại Tp.Hồ Chí Minh, Bình Dương, Hà Nội, Sóc trăng,…Mọi thông tin liên quan về thẩm định giá tài sản, thẩm định dự án đầu tư, thẩm định giá bất động sản,….xin vui lòng liên hệ với chúng tôi qua địa chỉ dưới đây.

Thông tin liên hệ

Trụ Sở Chính: