Để xác định được chính xác giá đất trong hẻm cần phụ thuộc vào nhiều yếu tố, trong đó quan trọng nhất là bạn cần nắm rõ thông tin giao dịch trên địa bàn hoặc thông qua các đơn vị thẩm định giá chuyên nghiệp.
Muốn biết cách tính giá nhà đất trong hẻm chính xác cần căn cứ vào yếu tố nào?
Đối với bất động sản, một người sẽ không có quyền sở hữu toàn bộ thửa đất mà chỉ có quyền sử dụng, mua bán đất. Quyền này được thể hiện rất rõ trong sổ đỏ, sổ hồng nhà đất. Vì vậy cách tính giá đất trong hẻm chính là phương thức đo lường giá trị quyền sử dụng miếng đất đó.
Để tiến hành thẩm định nhà đất chính xác, chúng ta cần đánh giá hai yếu tố sau:
1. Quyền sử dụng đất (định giá nhà đất)
2. Quyền sở hữu công trình liền kề đất (thẩm định chung về nhà ở)
Mỗi thành phần này có cách tính toán và định giá khác nhau. Vì vậy, đối với từng yếu tố, phương pháp định giá nhà đất sẽ khác nhau.
2 cách tính giá đất trong hẻm đơn giản nhất dành cho người không chuyên
Có nhiều cách để định giá, đo lường và tính toán chính xác giá trị của đất đai và tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, hai phương pháp tính giá đất dưới đây được nhiều người ưa chuộng vì dễ thực hiện, không cần chuyên môn mà mang lại hiệu quả chính xác cao.
1. Phương pháp so sánh
Nghiên cứu giá được quảng cáo và tốt hơn là nghiên cứu giá đã giao dịch của các tài sản tương tự hoặc liền kề với bạn. Bạn càng có nhiều thông tin thì phương pháp tính giá đất trong hẻm này sẽ càng chính xác. Ưu điểm của phương pháp so sánh là rất nhanh.
Ví dụ: Bạn biết rằng mảnh đất cạnh nhà đang được mua bán với giá 1 – 1,2 tỷ. Khi đó giá đất của bạn không thể dưới 1-1,1 tỷ.
Tuy nhiên, nếu giá tài sản cao thì giá đất trong hẻm cần được tính toán kết hợp nhiều cách để có kết quả chính xác hơn.
2. Phương pháp ước tính dựa trên giá đất ngoài mặt tiền
Giá đất nằm trong hẻm thường chênh lệch rất nhiều so với vị trí mặt tiền. Tuy nhiên người ta vẫn có thể áp dụng mức thuế suất ước tính của Quyết định số 51/2014 để ước tính giá nhà trong hẻm dựa trên giá nhà mặt tiền. Đây cũng là cách những người không chuyên tính toán giá đất trong một hẻm. Ưu điểm của phương pháp tính giá đất trong hẻm này là có thể ước tính nhanh chóng, tuy nhiên tỷ lệ sai số khoảng 10-15%.
Hiện nay, theo Quyết định số 51/2014 của Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh và hướng dẫn áp dụng các Bộ Tài nguyên và Môi trường-Tài chính-Xây dựng-Xây dựng-Tài nguyên và Môi trường giai đoạn 2015-2019 của Cục Thuế Thành phố Hồ Chí Minh, Cục Thuế và Các dự án bất động sản tại Thành phố Hồ Chí Minh được chia thành 4 địa điểm:
| Hẻm | Mô tả | Đơn giá (hệ số) |
| Vị trí 1 | Mặt tiền, có ít nhất một mặt giáp với đường lớn có tên trong bảng giá đất | Theo bảng giá đính kèm QĐ 51/2014 |
| Vị trí 2 | Hẻm trải nhựa/bê-tông có chiều rộng >5m | 0,7 của vị trí 1 |
| Vị trí 3 | Hẻm trải nhựa/xi măng có chiều rộng từ 3 đến < 5m | 0,8 của vị trí 2 |
| Vị trí 4 | Hẻm trải nhựa/bê-tông có chiều rộng < 3m | 0,8 của vị trí 3 |
Cách tính giá trị căn nhà (công trình xây dựng) dễ dàng
Khi muốn định giá xây dựng nhà ở bạn có thể áp dụng công thức sau:
Công trình xây dựng = diện tích sử dụng x đơn giá xây dựng mới x chất lượng còn lại
Trong đó:
- Diện tích là số đo được ghi nhận trong giấy chứng nhận
- Đơn giá xây dựng mới: bằng 100% đơn giá của công trình mới tương tự.
Ví dụ: Đơn giá của nhà cấp 3 là 3 đến 3,5 triệu một mét vuông. Nhà đúc giả 4,2 triệu/mét vuông.
Để có đơn giá chính xác, bạn có thể hỏi một số ngân hàng về khung giá xây dựng để tham khảo.
Chất lượng còn lại là phần trăm khối lượng của công trình sau khi khấu hao. Ví dụ: Ngôi nhà 4 tầng được xây dựng vào năm 2012, ngôi nhà 4 tầng có tuổi thọ 50 năm. Vậy chất lượng còn lại là: [1 – (2022 – 2012) / 50] * 100 = 80%.
Tiếp tục ví dụ này là căn nhà số 333/17 Phan Văn Khỏe, Q.5. Giả sử ngôi nhà có 3 tầng, diện tích sử dụng của ngôi nhà là 180 mét vuông, đơn giá mới là 6 triệu/mét vuông. Bạn có thể áp dụng một công thức để ước tính giá trị của ngôi nhà như sau:
180m2 x 6 triệu / m2 x 80% = 1,2 tỷ đồng
Như vậy, ước tính tổng giá trị nhà và đất của bạn là: 1,061 tỷ + 1,2 tỷ = 2,261 tỷ
Lưu ý: Giá trị trên chưa bao gồm nội thất: tivi, máy giặt, giường, tủ, máy lạnh,…
Công ty thẩm định giá chất lượng, uy tín tại Việt Nam
“Công ty cổ phần đầu tư & thẩm định giá Thành Nam đáp ứng đầy đủ những tiêu chuẩn khắt khe về nhân sự, trình độ chuyên môn và cơ sở vật chất kỹ thuật, đối với một công ty thẩm định giá chuyên nghiệp.”
Với tiêu chí: “Khoa học – Chính xác – Hiệu quả”
- Cung cấp các dịch vụ thẩm định giá với độ tin cậy và chuyên nghiệp, nhằm xác định giá trị thực tài sản sở hữu và góp phần minh bạch thị trường.
- Tiên phong trong việc hợp tác với các đối tác quốc tế, không ngừng sáng tạo để vươn tới sự hoàn thiện.
Với tất cả những yếu tố trên, Công ty cổ phần đầu tư & thẩm định giá Thành Nam mong muốn tiếp tục phát triển mạnh mẽ hơn nữa trong tương lai, đáp ứng được nguyện vọng của khách hàng và mỗi khi được nhắc đến sẽ được biết như Công ty thẩm định giá chất lượng tại Tp.Hồ Chí Minh, Bình Dương, Hà Nội, Sóc trăng,…Mọi thông tin liên quan về thẩm định giá tài sản, thẩm định dự án đầu tư, thẩm định giá bất động sản,….xin vui lòng liên hệ với chúng tôi qua địa chỉ dưới đây.
Thông tin liên hệ
Trụ Sở Chính:
- Tầng 8 tòa nhà Vạn Lợi, số 207A Nguyễn Văn Thủ, P Đa Kao, Q1, TPHCM.
- 0934016168
Văn Phòng Giao Dịch Hà Nội:
- 28 Khúc Thừa Du, P. Dịch Vọng, Q. Cầu Giấy, Hà Nội
- 0843626368
Văn Phòng Giao Dịch Lâm Đồng:
- Số 136/36 Trần Phú. P. Lộc Sơn, Tp.Bảo Lộc, Lâm Đồng
- 0911664368
Văn phòng Giao Dịch Sóc Trăng:
- Số 431, đường 9A, Khu đô thị 5A, Phường 4, TP Sóc Trăng.
- 0934016168
