Tin thẩm định giá

Cần biết 5 phương pháp thẩm định giá đất này để tránh những bẫy ảo trên thị trường

Tháng 10 2, 2022

Khi kinh doanh mua bán một mặt hàng nào đó, mọi người thường quan tâm tới giá cả bởi đây là yếu tố quan trọng, thậm chí chi phối quyết định mua hoặc bán của người đang có nhu cầu tham gia trao đổi trên thị trường. Trong mua bán bất động sản, nhiều người vẫn lơ là khâu thẩm định giá đất trước khi tiến hành giao dịch nên đôi khi mức giá thỏa thuận chưa sát với thị trường, gây thiệt hại về lợi ích cho các nhà đầu tư.

Định giá Bất động sản là gì?

Định giá Bất động sản

Theo điều 4 Pháp lệnh Giá số 40 quy định: “Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế”

Như vậy, định giá Bất động sản là số tiền ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình vật kiến trúc gắn liền với đất đang được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá và cho một mục đích đã được xác định rõ trong những điều kiện của một thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp được quy định tại Điều 112 Luật đất đai, Điều 4, Điều 5 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP, Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định.

Định giá nhà đất

Định giá nhà đất giúp xác định giá của bất động sản cụ thể tại một thời điểm nhất định rõ ràng. Định giá đất đai hiện nay được phân chia thành định giá đất nhà nước và thẩm định giá đất theo thị trường dành cho các nhà đầu tư, mua bán chuyển nhượng đất tính theo giá thị trường.

Phụ thuộc vào việc xác định giá đất theo quy định của nhà nước hay phục vụ mục đích đầu tư chuyển nhượng mà ý nghĩa của hoạt động thẩm định giá đất sẽ khác nhau.

5 Phương pháp định giá bất động sản

Tại các nước như Mỹ, Thuỵ Điển, Anh, Pháp, Úc, Malaysia, Singapore…định giá đất và bất động sản đã trở thành một ngành quan trọng của nền kinh tế. Các kết quả nghiên cứu về giá đất, các nguyên tắc và phương pháp định giá bất động sản đã được đưa vào ứng dụng rộng rãi trong hoạt động định giá, tạo điều kiện cho các giao dịch dân sự trên thị trường bất động sản như mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp bất động sản diễn ra thuận lợi.

Phương pháp thẩm định giá đất so sánh trực tiếp

Định nghĩa

Đây là phương pháp thẩm định giá đất thông qua việc phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí đất, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về quyền sử dụng đất (QSDĐ) (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá QSDĐ để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá.

Đối tượng

Được áp dụng để định giá đất khi trên thị trường có các thửa đất so sánh đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất.

Công thức tính

Không có công thức cố định mà chỉ dựa vào các giao dịch mua bán trên thị trường và phân tích giá bán và những điểm khác nhau của các tài sản để điều chỉnh cho phù hợp.

Ưu điểm

Đơn giản, dễ áp dụng, được công nhận vì nó dựa vào giá thị trường.

Nhược điểm

Bắt buộc phải có thông tin về các dữ liệu lịch sử đã giao dịch.
Rất khó có thể tìm được một tài sản đang được mua bán trên thị trường hoàn toàn giống với tài sản thẩm định giá.

Phương pháp thu nhập (còn gọi là phương pháp đầu tư hoặc phương pháp vốn hóa)

Định nghĩa

Phương pháp thu nhập là phương pháp thẩm định giá đất được tính bằng thương số giữa mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính tới thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại NHTM nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh.

Đối tượng

Phương pháp thu nhập được áp dụng để định giá đối với thửa đất xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất.

Công thức

Giá trị hiện tại của tài sản = Thu nhập ròng / Tỷ suất vốn hóa * Thu nhập ròng hàng năm = Doanh thu hàng năm – Chi phí phát sinh hàng năm * Tỷ suất vốn hóa: là tỷ suất của lợi tức mong đợi trong một năm trên tổng giá trị tài sản (dựa vào giá trị tài sản tương tự giao dịch trên thị trường).

Ưu điểm

Đơn giản, dễ sử dụng.

Nhược điểm

Việc xác định tỷ suất vốn hóa chính xác là phức tạp do phụ thuộc vào ý muốn chủ quan của từng cá nhân.

Phương pháp chi phí ( phương pháp giá thành)

Định nghĩa

Phương pháp này chủ yếu được áp dụng để định giá những BĐS không có hoặc rất ít khi xảy ra việc mua bán chúng trên thị trường BĐS (nhà thờ, trường học, bệnh viện, công sở…)

Dựa trên nguyên tắc thay thế, phương pháp giá thành cho phép giả định rằng, giá trị của một tài sản hiện có, có thể đo bằng chi phí làm ra một tài sản tương tự có vai trò như là một vật thay thế, nghĩa là giá trị của khu đất thay thế cộng với chi phí xây dựng hiện hành.

Công thức

Giá trị tài sản = Giá trị ước tính của lô đất + Chi phí tái tạo hay chi phí thay thế công trình xây dựng trên đất – Giá trị hao mòn tích lũy của công trình xây dựng.

Ưu điểm

Áp dụng đối với những tài sản không có cơ sở để so sánh trên thị trường do sử dụng cho mục đích riêng biệt.

Nhược điểm

Chi phí không phải lúc nào cũng bằng với giá trị; giá trị thị trường toàn bộ không hẳn là giá trị của từng bộ phận cộng lại.
Khấu hao mang tính chủ quan.
Thẩm định viên về giá phải có kinh nghiệm.

Phương pháp định giá đất chiết trừ

Phương pháp chiết trừ là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất, bằng cách là loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị BĐS (bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất).

Phương pháp này được áp dụng để định giá đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất trong trường hợp có đủ số liệu về giá các BĐS (gồm đất và tài sản gắn liền với đất) tương tự với thửa đất cần định giá đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá QSDĐ.

Phương pháp thặng dư (hay phương pháp phân tích kinh doanh / phát triển giả định)

Định nghĩa

Là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản.

Phương pháp này là một dạng của phương pháp giá thành. Thường được áp dụng cho những BĐS không phải theo hiện trạng sử dụng mà căn cứ vào mục đích sẽ được sử dụng chúng trong tương lai, theo quy hoạch sẽ được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

Nó dựa trên nguyên tắc: Giá trị hiện tại của bất động sản là giá trị còn lại nhận được từ giá trị ước tính của sự phát triển dự kiến trong tương lai trừ đi tất cả các chi phí để tạo ra sự phát triển đó.

Công thức tính

Vtd = Vpt – Cpt

Vtd: Giá trị thặng dư, chính là giá trị lô đất tính theo phương pháp thặng dư
Vpt: Giá trị phát triển
Cpt: Chi phí phát triển

Ưu điểm

Áp dụng để tính toán giá trị vốn của các vị trí phát triển mà ở đó các phương pháp khác có thể ước tính thấp dưới mức giá trị của vị trí đó.

Nhược điểm

Tất cả mọi ước tính về chi phí và giá bán có thể thay đổi tùy theo các điều kiện của thị trường.
Cần có kiến thức, kỹ năng và kinh nghiệm để ước tính tất cả các khoản mục khác nhau.
Phương pháp này không tính đến giá trị thời gian của đồng tiền, giả định là tất cả các dòng tiền mặt xảy ra ở cùng một thời điểm, mà giả định này không hiện thực.

Phương pháp định giá đất hệ số điều chỉnh giá đất

Riêng đối với phương pháp định giá hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng để định giá đất cho: Các trường hợp quy định tại các Điểm a, b, с và d Khoản 4 Điều 114; Khoản 2 Điều 172 và Khoản 3 Điều 189 của Luật Đất đai ban hành mà thửa đất hoặc khu đất của dự án có giá trị (tính theo giá đất trong bảng giá đất) dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc Trung ương và dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao, dưới 20 tỷ đồng đối với các tỉnh còn lại, còn đối với trường hợp thuê đất thu tiền hàng năm mà phải xác định lại đơn giá thuê đất để điều chỉnh cho chu kỳ tiếp theo, giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm.

Công ty thẩm định giá đất uy tín, chất lượng?

“Công ty cổ phần đầu tư & thẩm định giá Thành Nam đáp ứng đầy đủ những tiêu chuẩn khắt khe về nhân sự, trình độ chuyên môn và cơ sở vật chất kỹ thuật, đối với một công ty thẩm định giá chuyên nghiệp.”

Với tiêu chí: “Khoa học – Chính xác – Hiệu quả”

Cung cấp các dịch vụ thẩm định giávới độ tin cậy và chuyên nghiệp, nhằm xác định giá trị thực tài sản sở hữu và góp phần minh bạch thị trường.
Tiên phong trong việc hợp tác với các đối tác quốc tế, không ngừng sáng tạo để vươn tới sự hoàn thiện.

Với tất cả những yếu tố trên, Công ty cổ phần đầu tư & thẩm định giá Thành Nam mong muốn tiếp tục phát triển mạnh mẽ hơn nữa trong tương lai, đáp ứng được nguyện vọng của khách hàng và mỗi khi được nhắc đến sẽ được biết như Công ty thẩm định giá chất lượng tại Tp.Hồ Chí Minh, Bình Dương, Hà Nội, Sóc trăng,…Mọi thông tin liên quan về thẩm định giá tài sản, thẩm định dự án đầu tư, thẩm định giá bất động sản,….xin vui lòng liên hệ với chúng tôi qua địa chỉ dưới đây.

Thông tin liên hệ

Trụ Sở Chính: