Phương pháp vốn hóa trực tiếp là một phương pháp tính toán giá trị của bất động sản bằng cách dự đoán thu nhập trong tương lai sẽ được tạo ra bởi bất động sản đó và quy đổi giá trị đó thành giá trị hiện tại (tại thời điểm định giá). Phương pháp vốn hóa trực tiếp trong thẩm định giá bất động sản là một trong những ứng dụng cụ thể của phương pháp thu nhập.
Công thức xác định
V= I/R
Trong đó:
V: Giá trị bất động sản thẩm định giá
I: Thu nhập từ hoạt động thuần
R: Tỷ suất vốn hóa
Điều kiện áp dụng và các bước tiến hành phương pháp vốn hóa trực tiếp trong hoạt động thẩm định giá bất động sản
Phương pháp vốn hóa trực tiếp trong thẩm định giá bất động sản được áp dụng trong trường hợp thu nhập từ bất động sản là tương đối ổn định (không đổi hoặc thay đổi theo tỷ lệ nhất định) trong suốt thời gian sử dụng hữu ích còn lại (được tính bằng tuổi đời kinh tế còn lại) của bất động sản hoặc vĩnh viễn.
Bước 1: Ước tính thu nhập hoạt động thuần do bất động sản mang lại
Bước 2: Xác định tỷ suất vốn hóa
Bước 3: Áp dụng công thức vốn hóa trực tiếp
Xác định thu nhập hoạt động thuần từ bất động sản
Thu nhập hoạt động thuần = Tổng thu nhập tiềm năng – Thất thu do không sử dụng hết 100% công suất và rủi ro thanh toán – Chi phí hoạt động
Thẩm định viên xác định tổng thu nhập tiềm năng, thu nhập bị mất và chi phí hoạt động bằng cách tham khảo thu nhập hiện tại và chi phí hoạt động thông qua thông tin khảo sát trên các thị trường bất động sản tương tự. Các yếu tố như triển vọng phát triển và các lĩnh vực của thị trường ngành ảnh hưởng đến dự báo về tổng thu nhập tiềm năng, thu nhập bị mất và những thay đổi dự kiến trong chi phí hoạt động của tài sản được đánh giá.
- Tổng thu nhập tiềm năng: Tổng thu nhập tiềm năng là tổng số khoản thu nhập ổn định, hằng năm có được từ việc khai thác hết công suất bất động sản.
- Thất thu không sử dụng hết 100% công suất và rủi ro thanh toán:
Thất thu không sử dụng hết 100% công suất và rủi ro thanh toán = Tỷ lệ thất thu x Tổng thu nhập tiềm năng
Tỷ lệ thất thu được ước tính từ việc thu nhập và phân tích thông tin của các bất động sản tương tự trên thị trường.
Chi phí hoạt động: là các chi phí hàng năm cần thiết để duy trì dòng thu nhập từ bất động sản, bao gồm các chi phí phát sinh, phải trả cho dù có nhận được thu nhập từ bất động sản hay không. Phụ thuộc vào mức thu nhập nhận được và nhiều khoản chi phí khác. Chi phí hoạt động có thể bao gồm thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, phí bảo hiểm nhà, phí quản lý và các khoản phí khác. Phí vệ sinh, phí bảo trì.
Xác định tỷ suất vốn hóa
Tỷ suất vốn hóa được xác định thông qua 03 phương pháp: Phương pháp so sánh, phương pháp phân tích vốn vay- vốn đầu tư và phương pháp phân tích khả năng thanh toán nợ.
Đơn vị thẩm định giá bất động sản chuyên nghiệp, uy tín
“Công ty cổ phần đầu tư & thẩm định giá Thành Nam đáp ứng đầy đủ những tiêu chuẩn khắt khe về nhân sự, trình độ chuyên môn và cơ sở vật chất kỹ thuật, đối với một công ty thẩm định giá chuyên nghiệp.”
Với tiêu chí: “Khoa học – Chính xác – Hiệu quả”
- Cung cấp các dịch vụ thẩm định giá với độ tin cậy và chuyên nghiệp, nhằm xác định giá trị thực tài sản sở hữu và góp phần minh bạch thị trường.
- Tiên phong trong việc hợp tác với các đối tác quốc tế, không ngừng sáng tạo để vươn tới sự hoàn thiện.
Với tất cả những yếu tố trên, Công ty cổ phần đầu tư & thẩm định giá Thành Nam mong muốn tiếp tục phát triển mạnh mẽ hơn nữa trong tương lai, đáp ứng được nguyện vọng của khách hàng và mỗi khi được nhắc đến sẽ được biết như Công ty thẩm định giá chất lượng tại Tp.Hồ Chí Minh, Bình Dương, Hà Nội, Sóc trăng,…Mọi thông tin liên quan về thẩm định giá tài sản, thẩm định dự án đầu tư, thẩm định giá bất động sản,….xin vui lòng liên hệ với chúng tôi qua địa chỉ dưới đây.
Thông tin liên lạc
- Trụ Sở Chính:
- Tầng 8 tòa nhà Vạn Lợi, số 207A Nguyễn Văn Thủ, P Đa Kao, Q1, TPHCM – 0934016168
- Văn Phòng Giao Dịch Hà Nội:
- 28 Khúc Thừa Du, P. Dịch Vọng, Q. Cầu Giấy, Hà Nội – 0843626368
- Văn Phòng Giao Dịch Lâm Đồng:
- Số 136/36 Trần Phú. P. Lộc Sơn, Tp.Bảo Lộc, Lâm Đồng – 0911664368
- Văn phòng Giao Dịch Sóc Trăng:
- Số 431, đường 9A, Khu đô thị 5A, Phường 4, TP Sóc Trăng – 0934016168
- Địa chỉ Văn phòng Sóc Trăng:Số 431, đường 9A, Khu đô thị 5A, Phường 4, Thành phố Sóc Trăng, tỉnh Sóc Trăng.
